Datenschutz für Jedermann – Fotos im Immobilieninserat: Was ist möglich?

Die Suche nach einem neuen Zuhause beginnt heute fast immer online. Aussagekräftige Fotos von Innenräumen sind dabei das Herzstück jedes Exposés. Doch was für Makler und Vermieter ein wichtiges Marketinginstrument ist, kann für die (noch) in der Immobilie lebenden Bewohner schnell zu einem handfesten Datenschutzproblem werden. Ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 30. April 2026 hat verdeutlicht, dass das Recht zur Anfertigung und gewerblichen Verwertung von Innenraumfotos grundsätzlich beim Eigentümer liegt. Doch jenseits des Eigentumsrechts spielt der Datenschutz eine entscheidende Rolle, da Fotos bewohnter Räumlichkeiten weit mehr preisgeben können, als man auf den ersten Blick vermutet.

Wann Fotos von Räumen zu personenbezogenen Daten werden

Für Laien stellt sich oft die Frage, warum ein Foto eines Wohnzimmers überhaupt unter die Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) fallen sollte. Die Antwort ist simpel: Fotos von bewohnten Wohnräumen enthalten regelmäßig personenbezogene Daten, da die Bewohner durch die sichtbare Einrichtung oder persönliche Gegenstände identifiziert werden können. Besonders kritisch ist die Situation, wenn auf den Aufnahmen Personen erkennbar sind – etwa Bewohner oder Mitarbeiter in Gewerbeobjekten. Aber auch ohne Gesichter im Bild können hochauflösende Fotos problematisch sein: Auf Schreibtischen liegende Dokumente, Namensschilder, Visitenkarten oder sogar Bildschirminhalte können lesbar sein und Rückschlüsse auf identifizierbare Personen zulassen. Zudem ermöglichen solche Aufnahmen tiefe Einblicke in die persönlichen Lebensumstände, Einkommensverhältnisse oder Vorlieben der Bewohner, was die Privatsphäre erheblich berührt.

Die Rechtslage: Warum „berechtigtes Interesse“ oft nicht ausreicht

Wer ist eigentlich verantwortlich, wenn etwas schiefgeht? In der Regel ist dies die Person oder das Unternehmen, das über Zweck und Mittel der Veröffentlichung entscheidet – oft also die Immobilienmaklerin oder der Makler, selbst wenn diese im Auftrag eines Mieters handeln. Da das Veröffentlichen von Fotos bewohnter Räume einen intensiven Eingriff in die Privatsphäre darstellt, reicht ein bloßes „berechtigtes Interesse“ des Maklers oder Vermieters an einer effektiven Vermarktung meist nicht als Rechtsgrundlage aus. Auch das Mietrecht gibt Vermietern keinen automatischen Anspruch darauf, Fotos der bewohnten Wohnung anzufertigen oder zu verbreiten. In der Praxis bedeutet das: Für die rechtssichere Veröffentlichung ist fast immer eine ausdrückliche Einwilligung der Bewohner nach Art. 6 Abs. 1 lit. a DSGVO erforderlich. Diese Einwilligung muss freiwillig, informiert und im Idealfall schriftlich erfolgen, damit der Verantwortliche seiner Nachweispflicht nachkommen kann.

Wer haftet und welche Rechte haben Betroffene?

Ein interessanter Aspekt des Datenschutzes ist, dass Betroffene ihre Rechte direkt gegenüber demjenigen geltend machen können, der die Fotos veröffentlicht hat – also in vielen Fällen gegenüber dem Maklerbüro. Wenn Fotos ohne Erlaubnis im Netz landen, können Bewohner die Löschung verlangen oder Auskunft darüber fordern, welche Daten genau verarbeitet werden. Die Aufsichtsbehörden, wie etwa der Hamburgische Beauftragte für Datenschutz und Informationsfreiheit, betonen, dass Verantwortliche bereits bei der Erstellung der Fotos Sorgfalt walten lassen müssen. Allein die Tatsache, dass ein Eigentümer weiß, dass ein Makler eingeschaltet wurde, gilt noch lange nicht als Zustimmung zur Veröffentlichung von Innenaufnahmen. Makler sollten daher proaktiv prüfen, was auf den Fotos zu sehen ist und ob alle Abgebildeten – oder die Bewohner der Räume – tatsächlich einverstanden sind.

Handlungsempfehlungen für Verbraucher, Mieter und Vermieter

Damit der Immobilienverkauf oder die Neuvermietung nicht im Rechtsstreit endet, sollten folgende Punkte beachtet werden:

• Schriftliche Einwilligung einholen: Verlassen Sie sich als Vermieter oder Makler niemals auf mündliche Absprachen. Holen Sie eine schriftliche Einwilligung der Bewohner ein, die ausdrücklich die Veröffentlichung in Online-Portalen umfasst.
• Privatsphäre schützen durch „Aufräumen“: Bevor der Fotograf kommt, sollten Bewohner persönliche Gegenstände wie Fotos, Briefe, Dokumente oder Namensschilder aus dem Sichtfeld entfernen.
• Unkenntlichmachung: Falls sensible Details doch im Bild gelandet sind, müssen diese vor der Veröffentlichung durch Verpixeln oder Schwärzen unkenntlich gemacht werden.
• Transparenz schaffen: Informieren Sie die Bewohner frühzeitig über die geplanten Veröffentlichungskanäle und weisen Sie sie darauf hin, dass sie ihre Einwilligung jederzeit widerrufen können.
• Alternative Leerstand: Wenn keine Einwilligung vorliegt oder die Privatsphäre zu stark gefährdet ist, bleibt nur die Verwendung von Fotos im unbewohnten Zustand oder von vergleichbaren Musterwohnungen.
• Direkte Kommunikation: Als Bewohner, dessen Daten ohne Erlaubnis gezeigt werden, wenden Sie sich direkt an den im Impressum des Inserats genannten Verantwortlichen (z. B. den Makler), um Ihre Betroffenenrechte geltend zu machen.